Купување недвижност во Грција од Македонија: AFM, данок, нотар, полномошно и превод

Може ли лице од Македонија да купи недвижност во Грција?

Пред купување стан, куќа, земјиште или деловен простор во Грција, проверете ја правната состојба на конкретниот имот и условите за стекнување. Ангажирајте независен грчки адвокат пред да платите неповратен капар.

За имот во погранични или други посебно регулирани области, побарајте адвокатот да потврди дали за конкретната локација важи дополнително ограничување или одобрение. Ова е правно чувствително и не може да се утврди само од општ водич.

Што е AFM и зошто ви треба?

AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) е грчкиот даночен идентификациски број. AADE наведува дека и купувач што живее надвор од Грција треба да има или да добие даночен број за купување недвижност. Проверете кај грчкиот даночен советник како се поднесува барањето и кои документи се потребни.

AFM е различен од преводот на вашите македонски документи: издавањето на бројот е даночна постапка, а потребата од Апостил или превод зависи од документот и од институцијата.

Проверете ги упатствата на AADE пред купување недвижност.

Кој ги проверува имотот и договорот?

Независен грчки адвокат може да ги провери сопственоста, катастарските податоци, товари, хипотеки, ограничувања, договорот и даночните последици. Не се потпирајте само на информациите од продавачот или агентот.

Купопродажбата се оформува со грчки нотарски акт. Според постапката на gov.gr за пренос на недвижност, нотарот може да отвори електронско досие, да прибере дел од податоците и документите и по потпишувањето да го достави актот до Грчкиот катастар.

За полномошно и толкувач за термин во Скопје, видете го водичот за Грчката амбасада; за наследен имот, прочитајте го нашиот водич за наследство во Грција.

Колкав е данокот на пренос на недвижност?

Според тековните информации на AADE, основниот данок на пренос е 3% од даночната вредност на имотот. На главниот данок се додава општински надомест од 3% од износот на данокот. Купувачот е обврзник; данокот се плаќа пред составување на договорот, во рокот што го наведува AADE по поднесување на пријавата.

Постојат и законски ослободувања во одредени случаи, на пример за купување прво живеалиште ако се исполнети условите. Побарајте пресметка за конкретниот имот и купувач од грчки даночен советник и проверете ја страницата на AADE за данокот на пренос.

Предложена промена на данокот од 1 јули 2027

На 18 октомври 2026 грчкото Министерство за национална економија и финансии објави дека предлог-закон е ставен на јавна расправа до 1 ноември 2026, со намера да се усвои во текот на истиот месец. Предлогот предвидува од 1 јули 2027 данокот за станбени имоти купени од физички лица што не се даночни резиденти на ЕУ или ЕЕА да се зголеми од 3% на 15%.

На денот на оваа проверка тоа е предлог, а не потврда дека измената веќе важи. Прочитајте го соопштението на Министерството за јавната расправа и пред да потпишете побарајте од нотар или даночен советник да ја потврди конечната важечка одредба, нејзиниот опфат и датумот на трансакцијата.

Може ли полномошник да ја заврши постапката?

Не мора секој чекор да го завршувате лично во Грција. Грчката амбасада во Скопје наведува купување недвижност меѓу целите за кои може да се состави полномошно. Грчкиот адвокат или нотар треба да го подготви или одобри точниот текст и опсег на овластувањата.

За личното присуство, толкувачот и постапката во Амбасадата, погледнете го нашиот водич за полномошно за имот во Грција.

Кои документи и преводи може да бидат потребни?

Во зависност од купувачот и трансакцијата, може да се побараат:

• важечки пасош или друг прифатен документ за идентификација;
• AFM и податоци за даночниот застапник, ако е применливо;
• полномошно ако постапува овластено лице;
• извод од венчани или друг документ за брачна состојба;
• документи за компанијата ако имотот го купува правно лице;
• дополнителни исправи побарани од адвокатот, нотарот или даночната служба.

Кога се потребни Апостил и превод на грчки?

Ако македонска јавна исправа треба да се употреби во грчка постапка, прашајте ја институцијата дали бара Апостил, официјален превод или и двете. Не нарачувајте превод однапред без да знаете дали прво треба да се завери оригиналот и дали треба да се преведе и Апостилот.

Побарајте писмена листа од грчкиот адвокат или нотар и потврдете каков вид превод прифаќа конкретната институција. Барањата може да се разликуваат според документот и постапката.

Што следува по купувањето?

По потпишувањето, нотарот го доставува договорот за регистрација во Грчкиот катастар според применливата постапка. Купувачот треба да ги провери и обврските за пријавување на имотот.

AADE наведува дека странските резиденти поднесуваат E9 при стекнување недвижност во Грција, вообичаено до 31 март во годината по стекнувањето или промената. Врз основа на пријавениот имот може да се пресметува годишниот данок ENFIA. Проверете ги деталите во упатството на AADE за E9 и ENFIA.

Дали купувањето имот автоматски дава дозвола за престој?

Не. Купување недвижност и дозвола за престој преку Golden Visa се одделни постапки. Официјалните грчки информации наведуваат прагови од €800.000 во одредени области и €400.000 во други, со посебни услови и исклучоци. Проверете го тековниот официјален опис на програмата и не претпоставувајте дека секој имот ги исполнува условите.

Практичен редослед пред купување

Пред да се обврзете на трансакција, проверете ја сопственоста и локациските ограничувања со независен грчки адвокат; добијте AFM; побарајте од нотарот и даночниот советник писмена пресметка на данокот; потврдете кои исправи треба да се заверуваат и преведуваат; па дури потоа договорете го текстот на договорот и евентуалното полномошно.

Ако наследувате недвижност наместо да купувате, роковите и постапката се различни — погледнете го нашиот водич за наследство во Грција.

Овој текст е општ информативен водич, а не правен или даночен совет. Законите и предлог-законите може да се менуваат; за конкретен имот и датум на купување побарајте совет од грчки адвокат, нотар и даночен советник.

Чести прашања

Што е AFM?

AFM е грчкиот даночен идентификациски број. AADE наведува дека купувачот треба да има или да добие таков број за купување недвижност.

Колкав е тековниот данок на пренос во Грција?

AADE наведува 3% од даночната вредност, плус општински надомест од 3% врз главниот данок. Проверете можни ослободувања и конечна пресметка.

Дали данокот ќе се зголеми на 15% во 2027?

Предлог-закон објавен за јавна расправа во октомври 2026 предлага 15% од 1 јули 2027 за одредени купувачи и станбени имоти. Проверете дали е усвоен и кој опфат важи на датумот на трансакцијата.

Дали мора лично да одам во Грција?

Не нужно. Во некои случаи овластен претставник може да постапува со соодветно полномошно, но текстот треба да го потврди грчки адвокат или нотар.

Дали секој документ мора да има Апостил и превод?

Не. Побарајте од грчката институција точни барања за секоја исправа пред да ја заверите или преведете.

Дали купувањето имот ми дава Golden Visa?

Не автоматски. Важат посебни прагови и услови; потврдете ги со официјалните правила за конкретниот имот.